Sprawa dotyczyła stawki VAT, jaką spółka powinna zastosować wystawiając dla najemców faktury z tytułu kosztów mediów. Spółka bowiem będzie w przyszłości zawierać ze swoimi klientami umowy najmu powierzchni magazynowej oraz powierzchni biurowej i socjalnej. Zgodnie z umowami najemca będzie płacił wynajmującemu czynsz. Odrębnie uregulowano postanowienia dotyczące opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości, tj. tzw. opłat eksploatacyjnych oraz kosztów za media dostarczone do przedmiotu najmu. Chodzi tu o energię elektryczną, wodę, gaz, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, usługi telekomunikacyjne, przesył danych czy konserwację nieruchomości. Spółka, co do zasady, daje możliwość zawarcia odpowiednich umów na dostawę tych mediów i usług bezpośrednio przez najemców. Jednak w przypadku zawarcia tych umów przez spółkę, odpowiednie koszty są refakturowane na najemców po kosztach (tj. bez marży), w formie oddzielnej faktury i proporcjonalnie do udziału danego najemcy w takich kosztach, na podstawie faktur otrzymanych od bezpośrednich dostawców mediów i usług. W rezultacie najemca otrzymuje oddzielną fakturę, za czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne, oraz oddzielną fakturę za opłaty za zużyte media według wskazań podliczników indywidualnych dla każdego najemcy.
Powstało jednak pytanie, jaką stawkę VAT spółka powinna zastosować wystawiając dla najemców faktury za koszty mediów: czy powinna to być stawka VAT właściwa dla opłat czynszowych z tytułu świadczonej usługi najmu (tj. stawka podstawowa, obecnie 23 proc.) czy też stawka właściwa dla danego towaru lub usługi składająca się na koszty mediów, zgodnie z fakturami otrzymanymi od dostawców?
Sama spółka uważa, że skoro z zawieranych przez nią z najemcami umów wynika jednoznacznie, że koszty mediów są regulowane przez najemcę na rzecz spółki w sposób odrębny od czynszu, to kosztów tych nie powinno zaliczać się do podstawy opodatkowania usługi najmu, a w związku z tym nie są one opodatkowane stawką podatku VAT właściwą dla tej usługi. Spółka uznała, że ma prawo refakturować koszty mediów na najemców z zastosowaniem stawki VAT właściwej dla odpowiednich dostaw towarów lub usług odpowiadających tym kosztom mediów, nie wyłączając możliwości zastosowania stawki obniżonej.
Fiskus się nie zgodził. Uznał, że jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży, w przypadku gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy. Według fiskusa, najemca może odrębnie i niezależnie od czynszu ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. Natomiast w przypadku braku takich umów, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu.
Przedmiotem sporu była więc kwestia, czy opłaty za tzw. media stanowią wraz z czynszem najmu łączny obrót opodatkowany wg zasad najmu lokali użytkowych, tj. stawką 23%.
Sprawa trafiła do WSA w Poznaniu. Sąd nie zgodził się z fiskusem i uznał, że dostawę mediów należy uważać za stanowiącą świadczenie odrębne od najmu, co uzasadnia pogląd spółki, że dostawy te nie są opodatkowane stawką podatku VAT właściwą dla usługi najmu. Według sądu, takie stanowisko jest zasadne z uwagi na 4 elementy. Po pierwsze w umowie odrębnie uregulowano najem opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości (opłat eksploatacyjnych) oraz koszty za media dostarczone do przedmiotu najmu. Po drugie jest możliwość zawarcia umów na dostawę mediów i usług przez wynajmującego, a po trzecie refakturowanie "kosztów mediów" na podstawie oddzielnej faktury i proporcjonalnie do udziału danego najemcy w takich kosztach. I wreszcie po czwarte najemca otrzymuje oddzielną fakturę na czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne oraz oddzielną fakturę, obejmującą opłaty za zużyte media według wskazań podliczników indywidualnych dla każdego najemcy.
Dla takiego rozstrzygnięcia istotny okazał się wyrok TSUE z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Minister Finansów przeciwko Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie).
Wyrok WSA w Poznaniu z 1 lipca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 883/15
Omówienie pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Najem nieruchomości a podatki
|