Sprawa dotyczyła podatniczki, która w 2013 r. sprzedała nieruchomość. Dochód z jej sprzedaży został wykazany, jako zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. 2-letni termin na wydatkowanie przychodu upływał z ostatnim dniem 2015 r. W maju 2015 r., podatniczka zawarła w formie aktu notarialnego umowę deweloperską. Na podstawie wskazanej umowy deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku oraz przeniesienia na rzecz podatniczki własności ściśle oznaczonego lokalu mieszkalnego. Umówioną kwotę podatniczka zobowiązała się wpłacić na konto bankowe dewelopera w określonych ratach i terminach. Ostatnią ratę podatniczka zapłaciła we wrześniu 2015 r. Do zawarcia umowy przyrzeczonej, na podstawie, której przeniesiono własność lokalu mieszkalnego na rzecz podatniczki doszło w dniu 13 czerwca 2016 r.

Podatniczka zapytała czy spełnia przesłanki zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., gdy wydatek został poniesiony zgodnie z postanowieniami umowy z deweloperem przed upływem terminu 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycia nieruchomości przez podatnika, lecz zawarcie umowy przenoszącej własność następuje po upływie ww. 2 letniego terminu.

Sama podatniczka uważała, że takie zwolnienie jej przysługuje. Jej zdaniem wystarczy, aby wydatek został poniesiony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Wskazała, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wyraźnie wynika, że warunkiem jego zastosowania jest poniesienie wydatku rozumianego, jako faktyczne dokonanie wyzbycia się środków pieniężnych odpowiadających kwocie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia. Treść wskazanego przepisu w żadnym zakresie nie odnosi się do skutku lub rezultatu np. w postaci nabycia nieruchomości, wybudowania budynku, zrealizowania remontu itp. Przepis ten w żaden sposób nie uzależnia prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego od dokonania definitywnego zakupu nieruchomości. Do skorzystania ze zwolnienia wystarczy, by wydatek został poniesiony.

Fiskus miał inne zdanie. Według niego warunkiem niezbędnym zastosowania omawianego zwolnienia w odniesieniu do nabycia nowej nieruchomości jest zawarcie umowy przenoszącej własność. Organ podkreślił, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Brak przeniesienia własności nieruchomości w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tego lokalu, a tym samym powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania. Oznacza to, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność.

Sprawa trafiła do WSA w Poznaniu. Zdaniem sądu fiskus ma rację. Sąd także podkreślał to, że umowa deweloperska nie skutkuje nabyciem nieruchomości. Z umowy tej wynika jedynie ekspektatywa prawa nabycia nieruchomości, która - mimo że w założeniu zmierza i niejako warunkuje nabycie prawa do lokalu mieszkalnego - nie jest równoznaczna z nabyciem tego prawa i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia. W tej sytuacji żaden z zarzutów naruszenia przepisów UPDOF podniesionych omawianą skargą nie okazał się uzasadniony.
 

Wedlug sądu rozumienie art. 21 ust. 1 pkt. 131 u.p.d.o.f. pozwala na przyjęcie, że ustawodawca kierował przedmiotową ulgę podatkową do podatników, którzy pozyskali ze sprzedaży nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a-c u.p.d.o.f.) określone przychody i w nieprzekraczalnym terminie dwóch lat, przychody te wydatkowali na zaspokojenie swych potrzeb mieszkaniowych, w tym wydatkowali te środki na nabycie nieruchomości mieszkalnej. "Nabycie" należy rozumieć, jako definitywne uzyskanie prawa własności.

Wyrok WSA w Poznaniu z 10.10.2017 r., sygn. akt I SA/Po 482/17, LEX nr 2380828

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie Vademecum Głównego Księgowego Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów