Pytanie

Jaki zapłacę podatek od sprzedaży mieszkania kupionego na kredyt?

Sprzedając mieszkanie kredyt przejmuje osoba kupująca.

Jak mam wyliczyć podatek?

Kupiłem mieszkanie w kredycie w 2013 r. za kwotę 330.000 zł. Spłaciłem 30.000 zł kredytu plus odsetki, teraz sprzedaje mieszkanie za 300.000 zł i osoba, która kupuje mieszkanie przejmuje mój kredyt.

Jaki PIT składam?

Jaki podatek płacę i do kiedy?

Odpowiedź

Skoro podatnik nabył nieruchomość za 330.000 zł, zaś sprzedał za 300.000 zł, na transakcji tej poniósł stratę, co oznacza, że nie wystąpi podatek do zapłaty.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 19 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f., podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym), a kosztami odpłatnego zbycia.

Kosztami tymi są wyłącznie koszty bezpośrednio związane ze zbyciem nieruchomości, a nadto koszty które są obligatoryjne przy tej transakcji. Do wydatków tych należy zatem zaliczyć cenę nabytej nieruchomości, ale także koszty związane z wyceną nieruchomości, notarialne, pośredników czy opłaty publicznoprawne (np. podatek od czynności cywilnoprawnych).

Kosztem uzyskania przychodu nie może być natomiast kwota spłaconego kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty określone w art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f.

Zaciągnięcie kredytu jest bowiem wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości.

Podatek od tak wyliczonego dochodu ze zbycia nieruchomości wynosi 19 proc. (art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f.).

W analizowanym przypadku skoro podatnik nabył nieruchomość za 330.000 zł, zaś sprzedał za 300.000 zł, na transakcji tej poniósł stratę, co oznacza, że nie wystąpi podatek do zapłaty.

Dodam, że wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie (akcie notarialnym) powinna odpowiadać cenie rynkowej stosowanej w obrocie rzeczami (nieruchomościami) tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 u.p.d.o.f.). Z powołanego przepisu wynika jednoznacznie, że cena zbycia nieruchomości określona w umowie musi odzwierciedlać jej wartość rynkową – a wiec odpowiadać realiom panującym na rynku w obrocie danymi dobrami. Ceny określone w umowie podlegają kontroli i ocenie dokonywanej przez organy podatkowe.

Podatnik dokonujący zbycia nieruchomości jest zobowiązany do złożenia – w terminie do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku sprzedaży nieruchomości – zeznania PIT-39 za rok, w którym została zbyta nieruchomość. W tym samym terminie podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku, jeżeli dana transakcja spowodowałaby powstanie zobowiązania podatkowego.

Natomiast zeznanie to należy złożyć niezależnie od tego, czy na danej transakcji zbycia nieruchomości podatnik osiągnął zysk, czy też poniósł stratę.