Opodatkowanie dochodów z najmu, dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą

Jako odrębne źródło przychodów należy traktować: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Od dochodu z tego źródła przychodów płacimy podatek dochodowy według zasad ogólnych. Możemy też wybrać opodatkowanie najmu, dzierżawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Do tego źródła przychodów, zaliczamy również przychody z najmu okazjonalnego lokalu, które są opodatkowane według tych samych zasad.

articleImage: Opodatkowanie dochodów z najmu, dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą fot. Thinkstock

Instytucja najmu okazjonalnego lokalu wprowadzona została ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13). Przychodem z najmu lub dzierżawy jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze. Do przychodu nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Przychód z tytułu najmu, dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze. Nie zapłacimy podatku PIT, jeżeli wynajmujemy pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy. Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany płacić cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt (z tytuł najmu lub dzierżawy), oraz złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu, dzierżawy. Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie tego oświadczenia – to automatycznie ich dochody (przychody) z najmu, dzierżawy będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

O tym, że będziemy płacić podatek według skali podatkowej, nie musimy zawiadamiać naczelnika urzędu skarbowego. Jeżeli jednak w poprzednim roku podatkowym byliśmy opodatkowani w formie ryczałtu i chcemy od nowego roku być opodatkowani na zasadach ogólnych według skali podatkowej, to musimy o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Dochody (przychody) te możemy opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacimy od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu, dzierżawy a kosztami jego uzyskania. Podatek według zasad ogólnych płaci się od faktycznie uzyskanego dochodu. Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujemy czynsz z najmu, dzierżawy. Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu, dzierżawy odjąć koszty (wydatki) z nim związane (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenie lokalu). Ważne jest by wydatki były ponoszone przez nas, a nie przez np. najemcę. Aby wszystkie nasze wydatki mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów muszą być udokumentowane. Od tak ustalonego dochodu płacimy podatek PIT według progresywnej skali podatkowej.

Rozliczając się na zasadach ogólnych musimy samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego. Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, uiszczamy w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszczamy w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego. W trakcie roku nie musimy wypełniać żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego musimy natomiast złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT- 36). W zeznaniu tym wykazujemy i sumujemy również inne osiągnięte przez nas dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.

Ryczałt

Ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego. Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu, dzierżawy ryczałtem, jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Na wybór formy opodatkowania mamy czas do 20 stycznia roku podatkowego, lub do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, dzierżawy, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu -  jeżeli rozpoczynamy najem, dzierżawę w trakcie roku podatkowego. Jeżeli w kolejnym roku chcemy być nadal na ryczałcie, nie musimy już składać oświadczenia. Natomiast gdy zechcemy w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musimy zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Kwota podatku należnego zależy od wielkości przychodu, a nie jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie możemy pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu. Jeśli oprócz przychodów z najmu, dzierżawy osiągamy też inne dochody, np. ze stosunku pracy, to musimy złożyć odrębne zeznanie, w którym wykażemy te dochody.

Podobnie jak przy zasadach ogólnych przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujemy czynsz z najmu, dzierżawy. Począwszy od 1 stycznia 2010 r. obowiązuje tylko jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5%. Do 31 grudnia 2009 r. przy opodatkowaniu przychodów z najmu, dzierżawy obowiązywały dwie stawki ryczałtu: 8,5 % i 20 % od nadwyżki ponad kwotę stanowiącą równowartość 4000 euro. Nie musimy prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość naszych przychodów z najmu, dzierżawy wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Ryczałt obliczamy samodzielnie i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania. W trakcie roku nie musimy wypełniać żadnych deklaracji. Natomiast po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód możemy pomniejszyć m.in. o zapłacone składki społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o składki zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczyliśmy już od innych naszych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

źródło: www.mf.gov.pl, stan z dnia 14 stycznia 2011 r.