Kto powinien płacić podatek od nieruchomości za garaż spółdzielnia, czy dzierżawcy gruntu?

Dzierżawcy, którzy wybudowali garaże na gruncie spółdzielni nie są ani ich właścicielami, ani ich posiadaczami samoistnymi. Nie są więc podatnikami podatku od nieruchomości. Podatnikiem pozostaje spółdzielnia jako właściciel tych garaży.

articleImage: Kto powinien płacić podatek od nieruchomości za garaż spółdzielnia, czy dzierżawcy gruntu? fot. Thinkstock

Pytanie

Spółdzielnia wydzierżawiła swoim mieszkańcom grunt, na którym mieszkańcy (dzierżawcy gruntu) wybudowali za własne pieniądze (często sposobem gospodarczym) garaże murowane. Spółdzielnia nadal płaci podatek od nieruchomości za grunt.

Kto powinien płacić podatek od nieruchomości za garaż spółdzielnia, czy dzierżawcy gruntu?

Odpowiedź

Dzierżawcy, którzy wybudowali owe garaże nie są ani ich właścicielami, ani ich posiadaczami samoistnymi. Nie są więc oni podatnikami podatku od nieruchomości. Podatnikiem pozostaje spółdzielnia jako właściciel tych garaży.

Uzasadnienie

Regulacje prawne dotyczące podatku od nieruchomości zawarte są w przepisach ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.) - dalej u.p.o.l.

W sytuacji opisanej w pytaniu należałoby ustalić przede wszystkim, czy osoby, które zbudowały garaże są podatnikami podatku od nieruchomości.

Zgodnie z art. 3 u.p.o.l. podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego.

Zgodnie z zasadą superficies solo cedit właściciel nieruchomości gruntowej jest także właścicielem jej części składowych. Jak stanowi art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. W myśl art. 49 § 1 k.c. urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Dzierżawcy, którzy pobudowali garaże na gruncie spółdzielni (im wydzierżawionym) nie są ich właścicielami. Własność garaży jest przy spółdzielni.

Powstaje pytanie, czy ci dzierżawcy są ewentualnie posiadaczami samoistnymi tych garaży. Jak stanowi art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

W doktrynie prawa cywilnego wskazuje się: "posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu fizycznego elementu władania rzeczą, określanego jako corpus possessionis, oraz psychicznego elementu animus rem sibi habendi, rozumianego jako zamiar władania rzeczą dla siebie (...) Drugim współwystępującym, niezbędnym elementem cywilistycznej konstrukcji posiadania, jest psychiczny czynnik zamiaru władania ("zawładnięcia") rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). Wymaga to szczególnego podkreślenia w przypadku posiadania niepopartego tytułem prawnym, który mógłby wynikać z nawiązanego stosunku prawnego, w przypadku posiadania "bezprawnego". (...) zamiar władania rzeczą "dla siebie" rozstrzyga o posiadaniu w rozumieniu art. 336 k.c.

Teoretycznie decyduje tutaj wewnętrzna, subiektywna wola posiadania. W praktyce należy też dążyć w najwyższej mierze do jej uszanowania. Wobec trudności dowodowych można i trzeba kierować się według zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą. Przejawia się ona przecież w postępowaniu posiadacza wobec otoczenia (...) Posiadanie samoistne występuje w razie władania rzeczą "jak właściciel", bez ograniczenia do przypadków władania zgodnego z prawem (władania "jako właściciel"). Rozstrzygające znaczenie ma więc rozległy zakres władania rzeczą, na wzór prawa własności (...) wobec wszelkich trudnych dylematów ustawodawca sformułował domniemanie prawne, że ten, kto faktycznie włada rzeczą, jest posiadaczem samoistnym." (E. Gniewek, Komentarz do art. 336 kodeksu cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, [w:] Gniewek E., Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Kraków 2001, wersja elektroniczna; LEX).

Trudno mi rozstrzygnąć, czy osoba, która buduje garaż na gruncie cudzym, lecz będącym w dzierżawie, może być traktowana jako posiadacz samoistny. Wydaje mi się, że jednak nie. Jeśli bowiem włada ona gruntem jako posiadacz zależny (dzierżawca), mając świadomość, że grunt jest w posiadaniu samoistnym właściciela, to nie można raczej uznać, że może ona mieć wolę posiadania dla siebie budynków trwale związanych z tym gruntem. Uznawałbym, że raczej nie jest ona posiadaczem samoistnym.

W związku z tym dzierżawcy, którzy wybudowali owe garaże nie są ani ich właścicielami, ani ich posiadaczami samoistnymi. Nie są więc oni podatnikami podatku od nieruchomości. Podatnikiem pozostaje spółdzielnia jako właściciel tych garaży.

Adam Bartosiewicz 09.03.12
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 0 razy
Zapisz się na bezpłatny Newsletter Doradcy Podatkowego

Zapisz się na bezpłatny Newsletter Księgowego

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

Aktualności - Podatki

Tego samego autora

Polecane lektury